首先我们或许还是应先厘清“服务式公寓”的概念，酒店式公寓、公寓式酒店、服务式酒店等不同名称，都可被视为服务式公寓，其本质是“酒店式管理、家居式服务”，因此，发展路径与酒店相似——国际品牌入华打开新市场、本土化合作、国内品牌出现、扩张下沉……

不过，服务式公寓的发展并没有酒店那么声势浩大，而是隐秘而缓慢的。近段时间，服务式公寓显然又有了些热度。

一方面，是不少新的服务式公寓项目亮相。

首次亮相中国内地的“太古坊”，就将在其北京的全新项目中，引入一家东隅品牌时尚酒店和服务式公寓；雅诗阁旗下雅诗阁臻选(The Crest Collection)、雅诗阁优选(The Unlimited Collection)品牌也陆续进入中国市场，带来更多高端服务公寓的新选择。

此外，也有不少酒店改造而来的公寓项目。比如上海静安宾馆，作为1920年代建造的西班牙风格建筑，在今年年底改造完成后，将会回归它最初的名字——“海格公寓”，并将以涵盖高端公寓及精品商业区的综合体重回大众视野。

另一方面，则是集团之间的合作越发密切。

今年10月，锦江酒店(中国区)与雅诗阁有限公司旗下中国区达成合作，双方将成立合资公司，以特许经营为主要业务模式，携手推进雅诗阁旗下中高端商旅型公寓酒店品牌Quest以及锦江酒店旗下高品质社交型公寓酒店品牌憬黎的在华拓展。

现代服务式公寓在中国酒店市场已经有30多年的发展史，其服务人群与受众，也随时间推移而改变。

最开始，服务式公寓是随着外资企业一起进入中国市场的。彼时，服务式公寓的主要服务对象，是国外高管或世界500强企业中国区的负责人，为他们提供精准高端的服务，很多海外高管，甚至把服务式公寓称为“中国之家”，比如雅诗阁在天津开第一家门店，就是为了满足随着通用汽车一同跨洋而来的外企高管们的住宿需求。

早期的服务式公寓并不急于扩张，受限于特殊的客群定位，服务式公寓们在布局上颇为谨慎，仅在北京、上海、天津等几个外贸往来频繁的城市落子。

但情况很快发生了改变，中国经济的腾飞，日益成熟的市场，让在华欧洲企业开始感到巨大压力。《中国欧盟商会商业信心调查2013》就显示， 2012年营业额呈增长态势的在华欧洲企业，由2011年的75%下降至62%，仅有64%的企业依然盈利。报告认为，影响欧洲企业净利润率的最显著因素是攀升的人力成本，其中外派高管的住房津贴尤其高昂。

此外，越来越多国内商旅精英出现，让不少外企意识到，“中国通”不如中国人。这使得不少外企决定招聘国内高管，而不再外派。

服务式公寓的客群由此产生了翻天覆地的变化，前文提到的雅诗阁天津门店，在2020年的时候，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%，一改原本外籍组合占比高达70%的局面。

客群从外籍向中籍转变，原本稳固的客源不再，服务式公寓开始和大部分酒店一样，面临着出租率的难题。以上海高端服务公寓市场为例，据戴德梁行研究所相关数据，2020年二季度市场出租率约为80%，为2009年底以来的最低值。

这推动着服务式公寓重新审视新市场与新客群。

一方面，服务式公寓们加快了自己规模矩阵的布局。比如旗下拥有多个服务式公寓品牌的雅诗阁，就在已进军的城市，形成了全品牌的矩阵布局，满足不同的业主及消费者需求。奥克伍德、辉盛国际等，也纷纷将规模扩张提上议程。

另一方面，不少服务式公寓洞察到，除了从国内一线城市派驻二三线城市的商旅客，也不乏全家度假出游、千禧一代的旅行者。他们的生活方式、消费习惯趋向更加专属、精致的体验，关注健康理念、私享服务，服务式公寓也成为他们的住宿选项之一。

如今，在消费形态与生活方式的双重驱动下，服务式公寓已一改以往的小众化定位，在当代旅行者住宿清单中占据一席之地，公寓本身，也变得越发年轻化。

不同于过去以商旅客为主要客群，如今面向更多年轻人的服务式公寓，需要面对新的需求，重新打造产品。

更多元

年轻人需要的服务式公寓的“多元化”，有着多个维度。

一方面是品牌选择的多元，能够满足不同的出行需求。目前不少服务式公寓都针对此，拓展自身品牌矩阵，比如雅诗阁除了主打的“雅诗阁”“盛捷”两大品牌之外，还有为旅行者提供更灵活服务与城市体验的馨乐庭以及为千禧一代所设所享的共享公寓lyf，今年还引入了雅诗阁臻选、雅诗阁优选两个品牌。

另一方面则是体验的多元，埃森哲在《中国消费洞察》中指出，中国消费者正日益追求多元化，他们自我意识愈发鲜明，相较于外部评价，更看重自己的内在需求。

这也要求着服务式公寓在生活配套上更为多样化，比如宠物友好设施、自助零售店、核心餐饮等，能够在更小的尺度中，完善理想的生活状态。

更灵活

年轻旅客们之所以选择服务式公寓，更重要的一点，在于其融合了酒店与公寓的双重特质，既有酒店的品质服务，又提供了足够灵活的体验。

灵活性同样也可体现在多个方面。

一是租赁周期更灵活，随着城市化进程的加快，3-14天左右的灵活中长住需求变得更多，旅客们可以选择在公寓入住一天、一个月或者一年……通过长短租结合的方式，满足多元化需求。

二是客房功能更灵活，不同于酒店客房空间，满足的只有休闲住宿功能，服务式公寓则提供更复合多元的灵活功能，能够满足不同生活方式，无论是长租还是短租，都不会打乱旅行者原本的生活节奏。比如锦江旗下的公寓酒店品牌憬黎，其客房中就可实现居住、烹饪、用餐、办公、休闲等多种功能。

更生动

在过去以商旅客为主要客群的时候，服务式公寓更多需要的是中正，提供足够的商务感与正式感，但随着越来越多年轻客群选择服务式公寓，其产品需要更生动，最大限度地开发出居住生活的不同形态。

比如公共空间的多功能、多空间叠加，使其成为休闲办公、社区活动的绝佳场域；还可以与所在城市共生，提取在地文化元素，打造圈层氛围，不定期举办足够生动有趣的活动，形成更个性定制化的优质圈层文化，让服务式公寓本身能够成为一个能量场，在生动的打造中，激发灵感与乐趣，让旅行者能够在此实现积极的探索和自我提升。