2024年还剩4个月了，和行业有关的各类媒体上的信息，令人兴奋的不多。高端酒店摆在不同的平台“甩卖”，但成交寥寥；大唐不夜城今年上半年仅赚23万元，但“操盘手”曲江文旅负债近27亿元；被称为“长租公寓第三股”的魔方公寓，在深圳多家门店因欠大房东租金而殃及租客，.......如此种种，都和企业经营的现金流发生问题有关。

在企业经营活动中，现金流扮演着至关重要的角色，它不仅是企业运营的血脉，也是衡量企业健康状况的重要指标。现金流首先是企业日程运营的保障，还是企业扩张和投资的基础，更是衡量企业财务健康状况的风向标。

企业现金流的来源

现金流是企业生存的血脉，借用现代医学的概念，企业血脉由“输血”和“造血”两部分组成。企业现金流的来源通常分为三大类：经营活动产生的现金流，投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流。

良性循环和不良循环

纵观行业现状，能成功持续经营并不断扩大规模的企业，都是在经营活动产生现金流（自身血液）的基础上，通过筹资活动得到进一步扩大经营的“输血”，并能在投资活动中得到理想的回报，现金流的三大来源形成良性循环，才足以支持企业的持续发展。

而目前因现金流发生问题的企业，往往把注意力聚焦在筹资活动中，寻求不断的被“输血”而扩张，地产酒店基本都是借用银行贷款被作为提升商品房溢价的工具，而作为酒店经营的本身，在地理位置不佳、设计功能和品质有瑕疵的现实中，经营活动产生的现金流连偿还银行贷款利息都不够，当主业发展受阻，工具便成负担，地产企业现金流发生问题时，酒店再次被作为工具，被抛售而想换回现金，但由于工具酒店的综合品质及债权债务等因素，并不受投资方青睐而流拍为多。

“造血”功能的作用

大唐不夜城，开业差不多15年了，当年投资50个亿打造，今年上半年因为仅赚23万元而被媒体提起关注，因为是上市公司，每季每年必须公布财报，又有多少没有上市的不夜城投资回报也很不理想呢？这就是企业是否能在经营活动中“造血”的话题，一个项目当年能成为网红，一定有其创新性、独有性和共知性，但要成为经久不衰的常青藤企业，还需要具备顶级性和长续性，据说今年为了引流，取消了门票收费，而除门票以外的产品和服务未能让游客愿意打开钱包，导致营收骤降。迪斯尼乐园，总投资24.6亿元，每年平均收入在87亿元，收入中门票占50%，其他收入也占50%，在开业7年以后，又投资新建“蜘蛛侠”主题乐园，以进一步吸引游客产生新的消费欲望。

经营模式对现金流的影响

据媒体报导，目前在深圳的几家有租金欠款现象的魔方公寓，都是直营店，在我国行业快速发展中具有特色的是采用租赁物业经营，这一模式从扩大数量的角度，比自建物业抢占市场速度快，但在经济政策有变动时，或者遇到类似发生疫情影响运营时，风险和挑战是极大的。比如为了抢占市场，在租金高位时拿下物业，但随着经济下行，同行竞争加剧，长租公寓无法租出预期的价格，酒店无法卖出预期的房价，那昂贵的租金就成为企业最大的负担，严重影响投资回报。正因为此，我国的经济型与中端有限服务连锁酒店集团，最早都以租赁物业直营起步，在5年前直营门店还占40% - 50%左右，但目前都减少了直营的比例，几大经济型、中端有限服务连锁集团，都推行特许加盟模式，直营门店的比例都控制在10%左右，以降低受租金影响的现金流风险。

现金流管理要从项目伊始

和资产管理是同样概念，对于企业的血脉 - 现金流而言，不是到了企业连员工工资都难以承担时，才变卖资产以求拯救。一个企业要形成有良性的现金流，需要从源头筹资活动开始。在一个住宿项目筹建伊始，只有极少数企业会用100%的自家现金进行投资，负债经营是正常的模式，但合理的资金结构成为关键。不是上市公司的融资渠道一般都是通过债务融资 - 银行贷款或多股东集资，上市公司会采用股权融资 - 企业通过发行新股或吸引走提着投资而获得资金，非上市公司的融资比例对于未来项目开业后的现金流风险起到主要作用。在地产大力发展之阶段，地产企业建酒店的银行贷款比例往往占到70%左右，银行利息在8% - 9%，这样的资金结构对于酒店企业而言从开始就背负着极大的现金流风险，因为按照全球行业惯例，酒店在当地经济平稳发展下，正常的运营投资回报率在6% -8%之间，而我们目前的现状达不到这个回报比例。也就是说，成功经营的酒店，每年的净利润都不足以偿还银行的贷款利息，经营不善的只能靠借新贷款换老贷款艰难度日。

在“输血”不易，“造血”更难的当下，行业需要回归市场常规，回归行业初心，这需要练好耐力，做好长跑的准备。（图片来自网络）

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