（观察、思考、实践 579）

从时间上看，已经接近2024年第二季度的尾声，对比2023年疫情后的三年累计的旅游休闲需求的大爆发，今年无论是旅游目的地还是住宿企业，都倍感压力。

从客观生态环境而言，压力源自部分地区和产品的同质化且过剩（平替名词是内卷），以及大众百姓的谨慎消费。

去年，“新质生产力”被写进了中央文件，为了改革开放40多年后的经济能持续发展， 各行各业都在学习和实践转化“新质生产力”的核心思想。新质生产力的核心是科技创新，理念创新，以科技创新为主导，通过技术革命性的突破、生产要素的创新配置，产业深度转型升级来落地。联想到大型旅游综合体中的住宿配套项目，正是需要以“新质生产力”的核心思想来进行指导改变立项时和运营时的“两层皮”现象，以保证项目建成后的成功率和投资回报率。

最近被邀请审评了两份大型综合体的立项可研报告，真是为该两个巨额投资项目的未来感到担忧。

一个项目是北方三线城市一个新的经济园区的文旅商业综合体，计划设有展览演出组团及配套，餐饮购物组团及配套、休闲娱乐组团及配套， 还有高端商务酒店配套近27,500平方米， 以及星级度假酒店配套近30,000平方米。总投资超过20个亿，其中自有资金占比20%（这样资金占比对于未来项目的运营已经埋下了高风险深坑，有多少地产酒店目前在售卖的就是最好的案例）。可研报告对于酒店部分的投资预算是高端商务酒店2500元/平方米（这样的预算能建造的是高端品类吗）；度假酒店5000/平方米，预算未来经营的RevPar水平是高端商务酒店320元，度假酒店700元。从高端商务酒店的投资预算和经营每房收入的预算来看， 报告方应该是将中端商务酒店写成了高端。报告还有对于OTA佣金8%作为费用的预算（现在OTA的收费水平应该都不止8%了吧）。最令人兴奋的是，报告对于未来20年的经营预测，排除开业签年，后面都以10%的营收增长进行测算，如此乐观的数据肯定是投资方和银行放款方所期待的。

看了可研报告的署名，是一家工程咨询公司，对于住宿业的现状和行情的不了解就情有可原了。关键是作为工程咨询公司，对于这样大型的多行业并存的综合体，在报告中并没有提到革命性的技术突破，并没有提及综合体在建设期需要从未来节能环保、碳中和等方面考虑的、避免未来重复投资可以节约长期下降成本的设备设施结构设计方案，报告忽略了从未来运营者的需求侧收益、成本、运营有效性的关键要素。笔者建议投资方去了解新加坡海湾金沙项目设计精髓，举例，三个连体酒店底座旁一个莲花球体的作用。新加坡是一个多雨的国家，这个莲花球体适用来收集雨水，雨水经过处理，可以供整个综合体项目中清洁卫生的所有用水需求。对于运营方而言，这样的先期先进理念的设计和设施的配备，大大降低了日常的用水成本。节能环保、碳中和等理念，在综合体的前期设计中都已经充分考虑并配备相关的设备设施得以实现。

另一个项目是对新建机场的商业配套，其中住宿业的配套就有五星酒店、四星酒店、轻奢酒店和酒店公寓，还有写字楼。可研报告是另外一家工程咨询公司提供，对于住宿配套酒店未来出租率的预算是参照首都机场周边的酒店，列出了乐观的80%，未来的酒店运营数据也是每五年不断增长的延续。报告中没有提到和机场配套的优势所在，如何利用新建机场已有的设备设施投资和享用机场能够提供的共享服务内容。

过去的20年，有多少综合体项目都存在地产思维下投资和运营两层皮的问题，投资方规划了整体建设，可研报告的乐观数据获得了银行贷款，但对于未来招商、招租运营商的需求是缺乏综合考虑的，且有的因为不专业的设计造成运营商在日后的运营中困难重重。目前缺乏流量的失败项目和酒店上架待售的都是属于这一类。

行业已经到了面临传统与创新、消费者需求不断变化的种种挑战关键时刻，对行业的认知更新需要从项目的建设规划开始，两层皮现象必须终止，因为当下资源已经浪费不起。任何成功运营的项目，前期各专业的有效参与功不可没，“新质生产力”的落地将由各方努力才能实现。（图片来自网络）

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