国内行业如果以数量和规模而言，已经跻身世界范围的前列，这是近20年来品牌方与投资方双向奔赴的成果。为何如此大规模的行业其盈利水平并没有想象中的乐观？中国酒店业"大而不强"的核心病灶，是否是利润向轻资产品牌方集中、风险向重资产投资方转移的结构性错配所致？

下面想从三个方面对【租赁物业中低端酒店】现状进行分析，1）轻资产品牌方赚了多少 2）投资方为什么赚不到钱 3）为何国内的酒店投资方难有长期主义：

一、利润确实在向轻资产品牌方集中

数据不会说谎，以华住为例，对加盟商的综合抽成率约为 12%-13%，涵盖：

首次特许经营费：2800 元/间（100 间房就是 28 万元）

中央预订系统费：房价的 8%

每月管理费：总营收的 5%（品牌使用费 2% + 品牌支持费 3%）

再加上酒店总经理费用报销、PMS 系统费、华掌柜设备费、易系列收费等，行业里有观察者统计，头部品牌总部要从单店经营流水中拿走约 17%——品牌使用费 2-3% + 管理费 4-6% + CRS 费 1-2% + OTA 分摊 5-8%。而中端酒店的正常净利润率只有 15-20%。

在正常经营状态下，加盟商辛苦一年赚到的利润，几乎全部被品牌方以各种名义收走。结果就是：华住 2025 年净利润率高达 20.19%，而同期大量加盟商在生存线挣扎——764 米内再开一家全季，2 年利润少 377 万元；300 米内再开一家华住旗下酒店，当年收入同比少 26%。品牌方靠多开店增利和能够在资本市场讲故事，加盟商赚的是被挤压后的剩余利润。

二．投资方为何难赚到钱

1）投资方承担的是"剩余利润 + 全部重资产风险"，在特许经营 / 委托管理结构模式下：

品牌方：收加盟费、管理费、供应链溢价、会员系统费——旱涝保收

投资方：承担物业租金、人工、能耗、装修折旧、以及每 4 - 5 年一次的翻新 capex（品牌方为了满足消费者的不断更新的审美变化，品牌版本持续升级，如欢朋品牌10年时间更新了5次，汉庭品牌目前也已经升级到第4个版本，不参与升级的酒店，在价格竞争中会处于被淘汰的边缘）。

绝大多数托管合同是"无风险托管"——品牌方只享受营收分成，不承担经营亏损、硬件折旧、租金成本、改造投入等任何风险。市场下行时，所有亏损压力全部由业主独自承担。

2）酒店资产的天然缺陷：NOI Margin 太薄、波动太大

国内酒店 NOI Margin（扣掉运营成本后真正能用来还债和分红的钱占收入的比例）大约只有 20%，远低于物流（30-40%）。这就是为什么酒店以前进不了 REITs渠道——"赚得太薄、波动太大，机构看不上"。

3）供给过剩 + 价格内卷，让投资方的"剩余利润"趋近于零

2024 年住宿业企业整体亏损 320 亿元；一线城市连锁化率高达 60.6%，全国连锁化率突破 40%。供给持续扩张导致行业量价承压——房价上不去，出租率成了唯一杠杆，但过剩之下也在不断下跌。

投资方面临的三重挤压：

收入端：客源被越开越多的酒店分食，价格内卷严重

成本端：人工占比持续上升，能源成本暴涨，OTA 还要抽佣

资金端：资本撤退后融资渠道收紧

当营收不够覆盖租金时，投资人就陷入两难：继续经营每天都在亏；关门跑路要赔巨额违约金，还得放弃数百万的装修投入。

三．投资方为什么无法坚持长期主义

中国模式导致投资方不是不想长期主义，而是这个行业的收益-风险结构让他们"长期不起"。现在品牌方既是"管理方"又是"轻资产方"，而投资方是散户。投资方成了变相的打工者。

中国模式的结构是错位的：

品牌方（华住、锦江、首旅）加盟率均超 90%，通过剥离物业所有权聚焦品牌运营。

投资方是分散的、单店投资的中小资本，没有组合分散能力，没有专业资产管理能力，经过多年，撑起了品牌方的规模，但目前反成了弱势群体。品牌方以资本市场作为背书，通过 REIT 把成熟资产证券化退出（2026 年锦江、华住 REIT 相继过审），但广大中小加盟商没有这个退出通道。这就造成一个荒诞的局面：品牌方自己用 REIT 实现了轻资产化退出（华住 REIT 存续期 32 年），而加盟商却被锁在单店 10 - 15 年的重资产周期里，且要承担 4 - 5 年一次的翻新再投入。

占行业 90% 的广大中小加盟商，仍然被困在"重资产投入 + 品牌方抽成 + 4 - 5 年翻新"的循环里。这个循环中，只有被淘汰出局的投资方，并没能阻止品牌方放慢开新店的步伐。只要这个循环不破，行业就还会继续"大而不强"。

（图片来自网络）