2026年，中国酒店业已然踏上新的征途。

公募REITs向酒店资产敞开大门，酒店的价值评估逐渐回归其商业本质——产生现金流的能力。而让现金流最大化的系统性能力，正是酒店资产管理。在这一领域，国内最具权威与代表性的行业领军人物，非仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛莫属。

接受央视英文频道CGTN的采访，传递酒店资产管理的专业声音

如何在中国落地资产管理实践，已成为行业普遍关注的焦点。与此同时，资产管理人才的匮乏，正成为制约中国酒店业前行的关键瓶颈。人才培养，从何着手?周涛正是凭借自身努力，一步步成长为这一领域的国际化专家。他的成长故事，恰可成为后来者学习的鲜活样本。

怀揣求解的执念与学习的姿态，我们走近他，展开一场深度对话，探寻中国酒店资产管理的未来之路，为推动行业的健康发展贡献智慧火花。

回顾周涛的成长轨迹，好似每一步都稳稳地踩在时代与行业发展的节拍上。

语言为窗，历史为鉴

求学期间，周涛是一个名副其实的学霸。

上海是他的故乡，高考时本想报考上海外国语大学的英文系，却被日语系的领导看中提前“截胡”。“当时中日关系正好，学习日语也不错。”他笑着说。

毕业时，他被评为上海市高校优秀毕业生，全校仅有两个名额。按照规定，他可以优先选择工作单位，但他放弃了这项“特权”，准备报考心仪已久的上海复旦大学研究生。彼时中国正经历改革开放，迫切需要借鉴发达国家的经验。周涛进入了历史系，专攻日本近现代史，系统研究日本如何快速成长为经济大国。仅4年的时间，他就在复旦完成了硕博连读。期间，他还被公派至日本庆应大学大学院留学，研究日本的政治与经济。

求学数十载，周涛掌握了扎实的日语和英语功底，加上对日本经济崛起的系统研究，为他日后进入职场打下坚实的基础。“那段宏观历史的浸润，让我学会了从长周期、大格局中探寻商业本质与规律。”

从零到一，铸就职业生存的铠甲

机会总是留给有准备的人。

彼时日本经济鼎盛，日企全球扩张。利时达酒店集团（北美）是一家日资背景、深耕加拿大的企业。周涛精通日英双语和对日本经济的学习经历，恰好契合对方的人才需求。幸运的是，他一入行就是总裁助理，站在业主视角洞察酒店作为一门生意的底层逻辑。

都说优秀是一种习惯，周涛让我们再次坚信了这一点。职场中，周涛延续学霸本色，以“语言+专业”为基，持续学习，铸就职业铠甲。首先，为了让日英双语都达到母语者水准，他主动挑战高难度，考取中英、日英两种法庭翻译资格。随后，他进入专业学习的快车道：整整四个夏天飞往康奈尔大学系统学习酒店资产管理、运营管理、投资决策等课程。当时资产管理属于国际前沿，即使常春藤盟校之一的康奈尔大学也没有正式教材，讲义都是油印的。这还不够，最后他又进入加拿大皇后大学（该校以卓越的商科教育著称，企业家埃隆·马斯克也曾在此学习）攻读MBA,进一步夯实工商管理功底。

加拿大皇后大学MBA时光：与同窗共泊安大略湖

周涛正是在日复一日的精进中，与资产管理结下了不解之缘。

在这个过程中，有三位海外人士的名字悄悄在周涛的心中播下启蒙的种子。

第一位是利时达酒店集团的创始人铃木长治。他在日本首创了“产权式酒店”模式——将客房卖给小业主快速回笼资金，仅保留前厅、餐饮等公共区域。小业主也因此成为酒店最具确定性的客户，源源不断地带着各自的亲戚、朋友来酒店住宿。

周涛惊叹于这一创意，“这个模式太聪明了。”日后，他逐渐参悟出并形成自己的商业认知："Business”为何源于"Busy”——因为繁忙，才会有商业的诞生。而繁忙，可以是人流、物流、信息流，有这三个流，自然能够带来现金流。这份从现象到本质的钻研力，正是他日后在资产管理领域不断前行的动力。

第二位是酒店业之父埃尔斯沃斯·斯塔特勒。在康奈尔大学，周涛第一次读到那句名言：“Life is service.The one who progresses is the one who gives his fellow man a little more,a little better.”（人生即服务，谁能为他人多做一点、做好一点，谁就能走在前面。），便感叹斯塔特勒的人格魅力，用最精炼的语言，道出人生与服务的本质。这份感悟，成为他在资产管理中始终坚持“不牺牲客户体验”的精神内核。

第三位，加拿大太平洋铁路公司总裁威廉·科尼利厄斯·范·霍恩。他曾说过一句经典名言：“If we can't export the scenery,we'll import the tourists.”（我们不能出口美景，但可以把游客引进来。）他在铁路沿线建造了班夫温泉酒店等一系列豪华酒店。这让周涛体会到旅游业与资产价值的深刻关联：酒店，正是那个让人停留、消费、回味的“目的地”。要吸引客人来住酒店，那一定要创造让客人愿意来住的理由！这也成为他理解酒店空间价值与资产定位的重要视角。

曾多次探访加拿大落基山脉的壮美风光

自此，三颗种子——一颗关于商业效率，一颗关于服务灵魂，一颗关于行业视野——在他心中同时生根。如今他更是提炼出好商业的三条标准：Make Sense（逻辑自洽）、Make Money（模式健康）、Make Contribution（回馈社会）。三者兼备，方能行稳致远。

更妙的是，他发现酒店资产管理与自小喜爱的下围棋有着异曲同工之妙。下围棋，是用最高效的棋子围出最大的空间；做资产管理，是在不牺牲客户体验的基础上，用最合理的投入撬动最大的资产价值。

16年半在一家企业从总裁助理到副总裁、董事总经理，他把职业生涯的第一阶段，走成了一条扎实而高效的上行线。而那条线的终点，正是下一段征途的起点。

大显身手：摩根士丹利的六年

2007年，摩根士丹利以2813亿日元收购了日本全日空旗下的13家酒店资产包——这是当时亚太地区最大的酒店资产交易。周涛接到电话：“我们需要全球最好的资产经理人。”他依依不舍地告别了加拿大，于同年4月加入摩根士丹利，担任首席酒店资产经理，常驻东京。

“加入后的第一年，午夜12点前下班的日子只有6天。”他自嘲道：“资产经理人的简称是AM，所以只有工作到凌晨（AM），才能下班。”这句双关语，是他那段岁月的勋章。

摩根士丹利工作期间，加班至深夜是家常便饭

增收减支是资产经理人义不容辞的责任。六年里，他将资产管理理念彻底付诸实践，对13家酒店逐一按照Repositioning（重新定位）、Rebranding（品牌重塑）、Renovation（翻新改造）的路径推进，最终实现Rejuvenation（焕新复兴）。

期间，周涛主持了数百场月度经营分析会，覆盖旗下万豪、洲际、凯悦、温德姆等国际品牌酒店。每次会后，他都会发出直击要害的业绩改善跟进表，运用最前卫、最全面的资产管理工具与方法，赋能资产包产出最大收益。资产包中的旗舰店东京ANA洲际酒店年收入曾高达2.5亿美元。

其中最具挑战的工作被他写入高等教育出版社《酒店管理概论》第十二章“资产管理”的经典案例中——如何通过DSCR（偿债备付率）测试。DSCR是金融机构对酒店贷款资产的硬性考核指标。通不过，就意味着债务违约，资产可能被银行收回——正如今天市场上那些法拍案例。资产经理人必须千方百计让背负贷款的酒店产生足够收益，闯过这道严苛的关卡。

2010年，他带领团队成功完成摩根士丹利设立的SPC（特殊目的公司）旗下亚太最大规模酒店资产包的再融资。时值全球金融危机后不久，业界盛赞摩根士丹利资管团队实现了“不可能完成的任务”。

归国深耕：让资产管理在中国落地

2012年，周涛举家回国。“中国持续深化改革开放，我错过了上半场，下半场我不能再缺席。”

他先后执掌鲁能集团酒店管理公司、碧桂园酒店集团、华天国际酒店管理公司。在三家极具代表性的企业中，他做了一件相同却意义深远的事：导入《国际酒店业统一会计制度》（USALI）。“一开始阻力很大，大家害怕被放到显微镜下。”但只有统一口径、让每个小部门拥有自己的损益表，才能实现真正的对标对表、责任到人。他一家一家地推，一遍一遍地讲，用耐心和专业赢得信任和支持。

在鲁能，他推动傲图格、JW万豪侯爵等“中国首发”品牌在国内落地；碧桂园履职期间，他促成了与希尔顿的战略合作，为“希尔顿惠庭”品牌扎根中国奠定了基础……在企业中，他常提一句话：“把硬件做软，把软件做硬。”用灯光、背景音乐、香薰等让硬件拥有温度；用过硬的服务，让每一次入住都成为客户难忘的记忆。

虽然以上企业旗下酒店类别各不相同，但他始终秉持：无论是一线城市还是三、四线城市的酒店，都应该是所在社区不可分割的一部分。社区能聚人流、物流、信息流，自然也是汇聚现金流的中枢——而酒店的使命，正是把这些“流”引入域内，实现共生共荣。

此外，他还带着另一个使命，将全球酒店资产经理人协会（HAMA）引入中国，创立HAMA中国分会。他深知酒店资产管理日趋重要，只有借鉴国际成熟的资产管理理论与实践，以先发国家的资管经验搭建专业平台，促进业界资源与信息交流，培养和储备资产管理人才，组建专业的资产管理团队，中国酒店业才能迎来真正的变革。他愿做那个点燃火种的人，为行业带来全新的气象。

与全球酒店资产经理人协会HAMA的会长们聚首上海

和HAMA创始人之一、HAMA美国首任会长Mr. David Johnston在亚利桑那HAMA美国秋季会议上

2021年，他加入仲量联行，担任大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理。与仲量联行的渊源，可追溯至2007年——当年摩根士丹利收购全日空酒店资产包时，仲量联行正是卖方顾问。对方专业、有问必答的风格，给他留下深刻印象。“服务一家企业，再大也是一家；仲量联行可以服务一个行业。”秉持这份赋能行业的初心，在周涛的主导下，仲量联行连续五年发布酒店资产管理系列白皮书，持续以专业研究成果为整个酒店行业注入发展新动能。

2023年4月在上海J酒店发布《中国酒店管理合同白皮书》

至此，周涛完成了职业生涯的第四次跃升。每一步，他都走得扎实而笃定；每一次转身，他都把个人成长与行业发展紧紧绑在一起。

回国至今周涛不遗余力地推广资产管理的理念与最佳实践。“这是我们行业和国家所需要的，也是积德的事。”眼下，酒店REITs是一个重要的契机，“一旦市场对投资回报有了刚性要求，专业资产经理人的时代就真正到来了。

给业主的资产管理必修课

周涛指出：资产管理理念在业主层面的普及，是提升酒店投资回报的重要前提。并给出以下具体建议：

第一，投资阶段：明确投资初衷。要实现“Make Sense，Make Money，Make Contribution”，就需要专业的资产管理指引。

第二，建造阶段：关注每平方米造价、每间房造价、每间房均摊面积、创收面积比例等指标，因为这些往往影响着未来资产的长期价值。因此，他建议将更多资源聚焦于直接盈利面积——如客房、宴会厅；而对于大堂、走廊、后场区等非直接盈利面积，则需适度控制，避免过度追求“面子”。

第三，运营阶段：需引入专业的资产管理视角，不仅关注运营，也兼顾资产维度，从而确保资产的保值增值。

FF&E（家具、固定装置及设备）与CapEx（资本性支出）在现实中常常被低估或者拖延，导致酒店陷入“越不修越没人住”的恶性循环。对此，周涛提醒业主须建立核心机制：每月按营业收入计提FF&E，推行预防性维保。酒店还需对电梯、锅炉、管道、外幕墙等大型项目进行周期性大修。对此，业主应聘请专业机构出具工程报告，逐年列明未来所需资本支出，做到心中有数。

对于存量酒店，可着手从五个基础项进行：绝对安静的房间（35分贝以下）、绝对顺畅的Wi-Fi、舒适的床垫和多样化的枕头、花洒充足的水压、健康多样化的早餐。这些是影响客户体验最直接的要素，业主必须重视。

第四，退出阶段：拟发行酒店REITs的业主，须提前以REITs合规标准审视资产：合规、盈利、透明、专业，缺一不可。

更新业主代表的工作指南

中国旅游协会副会长张润钢博士曾指出，当前酒店资产管理存在“错位”——经营管理与资产管理两张皮。许多业主代表出身总经理，习惯用运营思维监督现任总经理，导致职责模糊、双方掣肘，最终谁也管不好资产。

周涛一针见血地指出问题根源：“我们的业主代表可能不完全了解真正的资产管理的工作范畴是什么，所以就去和总经理争做一样或类似的事情。”

那么，业主代表应该做什么？怎么做？

第一，厘清职责边界，明确工作重心。专业的资产管理人（即国内业主代表应该扮演的角色）应该有30项核心工作，其中14项与运营及资产相关，评估资产状况及预计的资金要求；16项与投资相关，如跟踪酒店交易的资本化率、时时关注酒店资产的价值等。而当前许多业主代表只盯着运营相关工作中的一小部分，忽略了一多半的职责，尤其是投资相关的工作几乎是空白。

第二，优化工作方式。周涛主张“距离产生美感”，业主代表要以运营管理和资产管理16项关键指标为工作抓手，不需参与具体的日常运营工作。在每月召开的经营分析会上，基于数据提出工作跟进清单。指标达标，甚至可一言不发；不达标，则需果断地提出整改要求。核心原则：“你不必告诉总经理具体怎么干，你只要告诉他必须达到这个结果。”

第三，提升专业能力。周涛特别强调全球注册酒店资产管理师资质的重要性——它帮助从业者清晰地了解资产经理人应做的全部工作，尤其是目前被忽略的投资相关工作。

那么，成为一位优秀的资产管理人，究竟能为行业带来什么？周涛分享了希尔顿先生留下的一句经典的话：“任何买卖，卖家都应该得到利润，买家都应该得到折扣。”这看似朴素的对立，恰恰提示了资产管理的终极追求——在酒店退出的那一刻，通过专业运作，让卖方实现合理溢价，让买方获得安全边际。而这，正是资产管理人不可替代的价值所在：他们不是简单的运营监督者，而是价值发现的推动者、交易平衡的操盘手。

在仲量联行上海办公室的窗玻璃上，写着See A Brighter Way（向光而为）。资产管理之道，终需靠人来承载。而人才的成长，始于认知，成于坚守。

道：树立正确的行业认知与价值观

在周涛的眼中，酒店是一个可以在地球上“留下痕迹”的幸福行业。大连四季酒店便是最好的注脚——若不是他不懈的努力，包括亲自到四季酒店集团创始人家中拜访、洽谈，这家酒店或许根本不会存在。这种推动一个地标诞生的成就感，无可替代。

在四季酒店创始人夏普先生家中，促成大连四季酒店合作

当然，酒店行业的幸福不止一个版本：无论是商旅还是休闲客人，通过提供到位的服务，幸福与喜悦就会在客人间传递。顾客乐意消费、给好评、带新客——这种正向循环，本身就是对从业者最大的回馈。周涛非常认同万豪国际酒店集团广为人知的名言“照顾好你的员工，他们就会照顾好你的客人。”

在美国马里兰州万豪总部拜访万豪先生

于郑州航空港希尔顿逸林酒店（仲量联行筹开资管项目）共庆希尔顿在华第1000家开业

周涛信手拈来几个励志故事来勉励年轻学子：丽思卡尔顿创始人从洗碗工开始，终成为奢华酒店的传奇人物；华尔街的Cohen&Steers用近40年死磕一件事，那就是把实物资产（不动产）证券化，特别是REITs，最终成为全球第一家专注REITs的公募基金管理人。周涛在Cohen&Steers的历年致股东信中，对一个高频词汇深有共鸣—"Best-in-Class”（同类最佳）。而他，正是这一理念的践行者和坚信者：资管力能让酒店做到同类最佳！

因此，周涛由衷地建议年轻人：“认准目标，不要频繁换赛道。人生虽有限，但足够我们做好一件事。”

术：学习准备与路径选择

进入职场前，首先要打好语言与知识体系的基础。周涛认为，语言不仅是沟通的工具，更是打开新世界的钥匙。每学一门语言，认知的窗户便多开一扇，知识边界随之成倍扩展。

对于未来有志于酒店行业的年轻人，周涛分享了以下心得：在校期间，应尽早接触资产管理的理念。哪怕只学一些基础概念（如CHAM考试六大板块中的初级内容），再学习酒店运营，动力会截然不同，视角也会更高。比如，总经理关注的是GOP（经营毛利润）和明年的预算，而资产经理人看得更深（NOI、EBITDA），也看得更远。

疫情期间和学生们做酒店资产管理的分享

周涛坦言，刚毕业时很难直接成为业主代表或资产经理人，建议从市场营销、OTA专员、收益管理等与资产管理密切相关的岗位入手，这些岗位需要全盘观察酒店，能更好地建立大局观。

为2024级浙江大学文旅专业MBA学员们授课

采访最后，作为资产管理领域“老兵”，周涛不忘向年轻人发出诚挚邀请：“加入资产管理的大营。中国坐拥海量酒店资产，但效益还不尽如人意，正急需一代年轻人才来改变现状。这不是画饼，而是正在发生的现实。”

人生即服务，服务即价值。周涛用亲自下场的棋局告诉我们：真正的赢家，不是吃掉最多棋子的人，而是用最高效的方式，围出最广阔空间的人。在中国酒店业从“规模扩张”转向“价值创造”的历史关口，他正带着那份“Best-in-Class”的执念，落下一枚又一枚关键的棋子。而棋盘的另一端，是所有等待被唤醒的存量资产，是所有渴望被点燃的年轻灵魂。

一黑一白间，感悟资产管理的奥妙

作者：王云静

排版：刘灏伟