本文经授权转载自：酒店高参，作者 | Joyce
【酒店高参 Joyce】近期，酒店行业一个颇为引人注目的动向，一批省市级国宾馆、迎宾馆正在密集发行CMBS资产支持专项计划，或相关ABS项目获上交所受理，引发了业内的广泛关注。
从扬州迎宾馆到宁波城投酒店，从温州万豪到漳州宾馆，乃至各地的城投系酒店资产，这些带有浓厚国资背景和“接待”属性的酒店，前所未有的速度走向资本市场。
国宾馆、迎宾馆
“证券化”热潮
酒店资产高参对此分析几组数据。根据数据统计，截至2025年9月，国内处于存续期的酒店资产证券化产品约74支，累计发行规模已达1168亿元，其中以CMBS/CMBN产品为主力。在这些产品中，国宾馆、迎宾馆类资产正成为越来越活跃的“主角”。
2022年，扬州迎宾馆率先探路，“光大-红塔-扬州迎宾馆资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行规模5.7亿元，期限18年，优先A级发行利率3.90%，为后续资产探明了市场水温。
此后，各地国资平台纷纷跟进：宁波城投发行酒店CMBS，泸州老窖、青岛城投、中山投控等地方国企纷纷推出旗下酒店资产证券化项目，仅2026年开年，商业不动产REITs申报就呈现井喷态势，一个月内项目上报达14只，拟募资超417亿元。
这些项目的底层资产有一个共同特征：区位优越、权属清晰、运营稳定。扬州迎宾馆毗邻瘦西湖，地段价值毋庸置疑；宁波的逸东豪生、逸东诺富特酒店则是城市核心区的优质商业物业；漳州宾馆作为全国首单“文旅康养高质量发展”CMBS的核心资产，发行票面利率低至2.0%，全场认购倍数达4.72倍，市场对优质国资酒店资产的认可度可见一斑。优质国资酒店的稳定现金流，正是当下低利率环境中稀缺的“压舱石资产”。
利好支持
迎来资产新生命
如果将这一轮国宾馆资产证券化放置于更长的政策周期中审视，我们会发现一个清晰的演进脉络。
2022年6月，上交所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，明确提出支持以酒店等商业物业不动产发行CMBS或类REITs。这为国有酒店资产证券化提供了第一款“准生证”。
但真正的转折点发生在2025年，彼时，酒店资产高参在12月16日举办“2025酒店资产峰会”与众多行业资深大咖、操盘专家等业界精英共话分享。国家发改委首次将四星级及以上酒店单独纳入基础设施REITs发行范围，打破了此前酒店只能作为商业综合体附属设施申报的限制。这意味着，酒店不再只是“装饰品”，而是名正言顺可以上桌谈判的主角。
酒店资产高参与一位资深券商投行部负责人所讲：“过去银行看酒店，问的是地价；现在资本市场看酒店，问的是EBITDA（税息折旧及摊销前利润）。”
与此同时，行业监测数据显示，自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策落地至今，短短4个月已有17单项目完成申报，合计拟发行规模超过600亿元。第一批商业不动产REITs的底层资产已涵盖酒店等类型，头部企业锦江、华住率先申报，湖北文旅、海珠城发等省、区级国资随后跟进，酒店REITs布局主体从纯酒店企业向文旅国资、城市建设国资全面延伸。
为什么是“CMBS”
而非“卖给土豪老板”？
值得注意，需要厘清一个观念：国宾馆并不是在“变卖家产”。
酒店CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的本质，是以酒店未来的稳定现金流为基础，向资本市场发行债券、获取长期资金，而企业并不出售酒店资产的所有权。CMBS的期限通常长达18年，设置每3年一次的投资者回售权，既为投资者提供了退出窗口，又为原始权益人保留了资产的长期控制权。
以宁波城投酒店CMBS为例，发行利率仅为2.15%，创全国酒店类资产CMBS历史新低。在低利率的市场环境下，通过CMBS获取廉价资金，对于持有大量重资产、长期负债压力较大的国资酒店而言，是远比传统银行抵押贷款更为经济的选择。资金募集后，企业可以用于偿还存量债务、升级酒店设施、补充运营资金，甚至为下一步的资产整合储备资本。
据上交所信息披露，周口迎宾馆ABS项目获上交所受理，拟发行规模2.56亿元。周口市投资集团作为国有企业，注册资本40.31亿元，业务涵盖城市基建、资产运营、房地产开发，本次ABS项目推进，是集团盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要举措，助力提升资产运营效率。
盘活存量
打破“砖头”困局
长期以来，中国酒店业面临一个基本面困局：大量优质物业沉淀在国资平台和文旅集团手中，资产很“重”，但流动性极差。从80年代形成产业以来的四十余年，中国酒店业的资产管理几乎处于空白状态。单个酒店项目的投资回收周期动辄15年以上，退出路径只有“找买家整体转让”，门槛高、周期长、议价难，大量国有资产被“压”在砖头里。
资产证券化改变了这一逻辑。通过将未来现金流打包成标准化金融产品，酒店资产获得了一条全新的开放式退出通道。这不是“卖掉祖业”，而是让“死资产”流动起来，用未来的稳健收益盘活今天的发展资金。
与此同时，酒店资产证券化正在倒逼行业回归经营本质。过去，不少酒店的经营逻辑受制于地段变现，资产价值更多体现在土地增值上。
而CMBS和REITs的估值逻辑，是以存续期内产生的自由现金流为基础的。这意味着，运营能力将成为决定酒店资产价值的“硬通货”。那些入住率低、管理粗放、现金流不可预测的酒店，在证券化的筛选体系里将被无情淘汰；而那些运营稳健、品牌成熟的优质资产，则将在资本市场上获得重新定价的溢价。
酒店资产高参从行业更深层次看，这一波酒店资产证券化还肩负着优化地方国企资产负债表的战略使命。对于大量持有政府接待类酒店但缺乏融资渠道的地方城投和文旅平台而言，CMBS开辟了一条不依赖传统信贷的非标融资路径，不仅降低了有息负债压力，更在“15号文”之后为地方基建和地方债务偿还打开了新的流动性窗口。
从CMBS到REITs
酒店金融化还有多远？
CMBS走热只是开始。酒店资产证券化的终极方向，是公募REITs，在公开市场交易、流动性更高、融资体量更大的标准化金融产品。正如证券研究所的相关研究所言，商业不动产REITs的潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。这其中，酒店资产无疑是重要的组成部分。
但这条路上还有不少“硬骨头”要啃：如何将分散在各地平台手中的国有酒店资产整合为符合SPV结构要求的资产包？如何构建持续、稳健、可预测的现金流模型？如何在“资产盘活”与“国有资产保值增值”之间找到平衡？这些都是国资酒店在证券化过程中必须要思考和走的路。正如行业达成共识想法，REITs不仅仅是一个融资工具，更是一套倒逼资产持有方从“重开发、轻运营”转向“重运营、强现金流”的体系性制度设计。
值得注意的是，现阶段酒店资产证券化的参与主体已从纯酒店企业向文旅国企、城市建设国资多元化延伸，布局层级从省市级到区级层层落地，行业逻辑正在发生深刻变革。这对于习惯于“政府接待”的传统国宾馆而言，既是一场融资渠道的革新，更是一场运营能力的全面升级。
· 结 语 ·
国宾馆、迎宾馆密集拥抱CMBS，并非一场偶然的资本狂欢。它的背后，是政策窗口的打开、利率环境的变迁、资产盘活的迫切、融资创新的探索，以及酒店业从“地产逻辑”向“资产逻辑”的集体转身。
如果说过去四十年，酒店业的价值建立在砖头与土地之上；那么未来十年的价值将在现金流与证券化之中被重新定义。而当一批承载了战略价值与社会责任的国宾馆涌入资本市场之时，身处这个行业的管理者、业主和从业者们，或许多多少少都在理解并回应一个追问：如何在资产盘活与责任担当之间，找到那个可持续的平衡点？