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奢华酒店跌成白菜价，背后是“产业勾地”的原罪

2025-11-1866

本文授权并转载自微信订阅号：乡懿记，作者 | 陆超

▲ 苏州狮山悦榕庄

近日，和朋友约在外滩的一家奢华五星级酒店喝茶，看着大堂里川流的人群，体感生意应该还不错。倒是朋友神秘地跟我说，这家酒店私底下正在寻找买家，老板想要脱身，生意不太好做。

这倒是让我联想起另外一个国际高端奢华度假酒店的品牌，悦榕庄。

2025年9月，重庆悦榕庄在经历7次流拍、10次降价之后，最终以骨折价一折的价格（挂牌价7亿，成交价8180万）成交。

前两天，苏州悦榕庄也被披露挂牌转让，价格只要咋舌的99万元。

一个总投资超12亿元的奢华酒店，为何跌落成白菜价？

从公开信息披露的酒店经营数据就能看出，2024全年营收5404万元，净亏损2805万元；2025年前四月营收2193万元，净亏损1963万元。

酒店持续亏损之外，还背着8个亿的15年长期贷款。

也就是说，这99万元买的不仅仅是酒店的实体资产，还有躲在身后的巨额债务与巨额亏损。

产业勾地的后遗症

奢华酒店虎落平阳的背后，是房地产的陷落，是“产业勾地”的后遗症。

最近十多年，奢华酒店在中国经历了一波高歌猛进式的增长，然而大多数并非出于“运营逻辑”，而是“产业勾地”的逻辑。

大多数奢华酒店的业主，也不是酒店品牌的持有人，而是房地产商。

也就是说，房地产商引入奢华酒店品牌及其运营团队，并非是为了通过经营酒店来赚得利润，而是作为开发房地产拿地的配套。

但政府为什么想要国际大牌酒店呢？城市形象与地块升值。

房地产商想要拿地，可以，但是你必须给我兴建一国际大牌酒店，至于你能否运营的好，那是你房地产商的事，政府不管。

政府要的是酒店带来的城市形象提升，以及周边地块价值的拔高。

在房地产商的算盘里，这个配套板块，从一开始，就是要承担亏损的。但让房地产商苦恼的是，以前房子好卖的时候，还有闲钱来养，苦苦支撑；现在地产陷落，自顾不暇，当然没有余力再来养这么个费钱的“无底洞”了。

早在2017年，万达为了回血自救，忍痛把旗下的77个奢华酒店以远低于市场的白菜价199亿卖给了富力，就让大众窥见了奢华酒店的脆弱与烫手。

万达为什么有那么多自有酒店呢？都是其商业综合体与地产板块勾地的无奈配套。

毫无意外的是，富力也没有神仙手段，该暴雷的终究还是暴雷了，最后这么多酒店都以更低的价格抵债或者转手，以为捡到的便宜最终还是变成了天坑。

奢华酒店虎落平阳，背后是房地产的陷落。随着各大地产商纷纷暴雷，这些代价高昂的勾地配套，也丧失了它的输血来源。

运营逻辑不成立

那为什么这些奢华酒店难以自负盈亏呢？

笔者总结了几点：

第一，供给过剩，内卷严重。

近几年，随着勾地配套酒店模式成为主流，高端酒店的供给出现了严重过剩。

旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家，像希尔顿、万豪这样的奢华品牌已经随处可见。

以苏州为例，据统计目前已开业的高端酒店项目，苏州有超百个，其中80多个为国际国内知名的品牌，其中不乏四季、洲际、悦榕庄等品牌。

粥少僧多、供需失衡的局面，使得酒店的入住率难以企及收支平衡线。

再加上，随着亚朵、全季等兼顾体验感与价格的高性价比中高档连锁酒店开始进场，分流抢人，奢华酒店的日子更加举步维艰。

据媒体报道，2025年北京1600多家住宿业的利润总额只有5980万元，平均下来每家只有可怜的3.7万元，行业的内卷程度可想而知。

第二，风格固化，缺乏新意。

奢华酒店遵循标准化的设计模板，无论是客房设计、大堂布局还是功能设置都是大同小异。

在当下精品民宿、精品酒店在地化、个性化、年轻化的差异化竞争中，奢华酒店传统的设计样式和功能布置，没有新意和创新点，难以激发新消费客群求新求异、社交打卡的消费冲动。

第三，成本高企，难以为继。

奢华酒店的运营成本高企，无论是建设端的融资成本，运营端的人力成本，还是酒店的翻新成本等，都要比一般酒店高的多的多。

动则几个亿、十几个亿的酒店项目，在当下的经济环境下，已经很难算得过账了。

小而美的酒店才是当下的竞争力主流。

第四，布局失误、难以回天。

许多奢华酒店奔着旅游地产的勾地逻辑而去，把自己置身于前不着村、后不着店的尴尬境地。

随着旅游地产彻底沦为“负资产”“负动产”，这些酒店的命运可想而知。

据数据统计，很多打骨折都卖不掉的酒店大多集中在旅游景区周边，戳中的正是中国文旅地产时代的大泡沫。

小结

随着房地产的陷落，奢华酒店也难逃被洗牌的挣扎命运。

在这个供给过剩的后地产时代，同质化、标准化的产品难以博得新消费客群的青睐；与此同时，在消费降级新常态之下，高企的建设和运营成本，使得未来奢华酒店的算账逻辑面临巨大挑战。

更小、更美、更有个性，才是未来奢华酒店的不二方向。

来源 | 乡懿记

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