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*分析维度及结论未完全展示

Part I. 开发投资

Part II. 资产管理和运营

Part III. 资产退出

本章节将通过对标的类型、产品热点、物业特点、管理模式、品牌偏好、投资预期等维度的分析，探讨在新一轮市场周期中，酒店投资者在酒店开发过程中的投资逻辑和决策依据。

据问卷统计结果，尽管受访者对精选服务与全服务酒店的关注程度相当，但需注意的是本报告调研对象为机构投资者而非中小投资人，后者更关注短期现金流，前者则更侧重长期资产价值。因此，本次问卷结果表明，精选服务酒店已开始成为机构投资者重点关注的对象。这也意味着机构投资者的投资标的选择更加趋于多元化，也更加以投资回报为导向。

中高端精选服务产品热度拉升

据厚海数据平台显示，2024年中档及中高档定位酒店签约数量占比82%，仍为投资热点；其中，中高档酒店签约数量同比增长24.6%，增幅迅猛。

全服务精简化趋势增强

与此同时，高档及以上层级签约酒店客房体量整体收缩趋势尤为明显。传统「大客房+大会议+大餐饮」的全服务型酒店商业模式正在被打破。当前周期内，酒店是否具备可持续的商业模式是投资者关注的焦点。因此，投资者倾向更为谨慎地控制低效空间投资以平衡投资风险。

公寓类产品受资本市场关注

近年来，随着REITs相关政策持续优化和完善，包括长租公寓在内的保障性住房融资路径逐步打通。截至目前，市场上已成功上市8只相关REITs产品，标志着该领域已初步建立起有效的资产变现机制。具备清晰金融化变现模型的长租公寓类资产，正日益受到资本市场的广泛关注与青睐。

投资回报率是衡量投资盈利能力的指标，用来评估投资收益相对于投资成本的效率。据2025年调研结果，约44%企业要求投资回报率在0-5%。另一方面，在衡量项目年化收益率的内部回报率方面，据2025年调查结果，约76%的企业要求内部回报率在0-10%，24%的企业要求内部回报率在10%以上。

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Part II. 资产管理和运营

Part I. 开发投资

Part III. 资产退出

本章节将从空间提效、组织人效、数字赋能、资产维护等热门视角切入，结合多元详实的数据洞察，深入分析酒店资产运营中的核心实践与关键举措。

据中国饭店业务统计数据显示，2024年全国五星级酒店客房区域面积占酒店总面积47%，其他配套及公区面积占比53%；从收入构成来看，客房区域贡献了酒店59%的收入，空间面积更大的其他区域则贡献了41%的收入。值得注意的是，餐饮成为了拉低酒店坪效的重要因素。自2015至2024年，酒店餐厅和宴会收入始终处于下降态势。

针对酒店内低效空间的调查显示，51%和44%受访者认为酒店的特色餐厅/酒吧、中餐厅运营效率偏低。近十年来，酒店餐饮的配套功能减弱且难以与社会餐饮竞争，多数酒店在上述两类餐饮的运营上效果不佳。此外，38%的受访者也同时认为行政酒廊运营效率偏低。

据调查结果显示，对于酒店内的低效空间，89%的受访者有意采取引入外部资源的措施，即招募商户或合作方将空间进行对外租赁或联合经营；约55%的受访者则倾向于调整空间的功能，将原有低效的配套区域改造为盈利相对更高的空间；此外，约有20%的受访者选择直接将空间关闭，该类情况多由于酒店低效空间较难对外租赁运营。

在酒店已出租区域空间类型方面，其主要涉及餐饮、水疗及康体，以及大堂局部公区；针对外租区域所引入的业态则主要为餐饮、零售以及外包的水疗及康体经营者。酒店空间外租并非简单切割空间以获取租金收益。业主不仅是运营表现的监督者，更是三方合作的推动者，应从资产管理的视角强化资源引入与管理协同，进而提升资产整体价值。

人房比再创历史新低

回顾过去10年，2023年五星级酒店人房比为0.96，相较之下，2024年五星级酒店人房比小幅下滑，降至0.91的历史新低点。而四星级、三星级酒店人房比基本维持稳定，五星级酒店受其产品模型影响，酒店总用工数居于高位。

全服务人效仍在下滑

对比各层级酒店人均创收数据可见，相较于2023年，2024年五星级酒店及三星级酒店人均创收有所提升，四星级酒店基本维持稳定。而在人均创利方面，2024年五星级酒店、四星级酒店较2023年均出现明显的下滑，三星级酒店则逆势增长，与以全服务类型产品为主的五星级及四星级酒店形成鲜明对比。

产品模式变革｜缩减低效运营空间

可以看到，聚焦客房运营的精选服务产品人房比较全服务产品偏低约31%。因此，不少传统大而全的高定位全服类型酒店在产品模型方面，选择采取削减或改造配套空间的方式让酒店「轻装上阵」转变为精选服务产品，聚焦收益更高的客房板块，强化运营效率。

业务模式变革｜特许经营释放组织活力

在业务模式层面，调研结果显示约56%的业主未来希望与品牌方采用特许经营的合作模式，并直接参与酒店运营。而针对一些可能在中短期内无法实现运营模式转型的酒店，业主需要具备更强的专业度，建立科学的监控机制，并在实操层面为运营团队提供更具落地性的决策支持。

管控模式变革｜从经验驱动到数据驱动

未来组织架构的重塑，离不开数据能力的深度植入。引入数据平台或其他数据工具，将是推动组织变革的重要抓手。

当前，数据平台建设已成为行业趋势。且就企业关注的具体数字化方向而言，65%的企业关注协同运营与管控平台的搭建。该类平台旨在打通前中后台数据壁垒，实现集团化、多物业、多区域的统一管理与高效决策；同时，近55%的企业关注数字化营销及渠道管理，以期在拓展业务来源的同时降低运营成本，驱动业绩增长；此外，49%的企业则关注跨业态会员整合运营，通过不同业态间会员权益的互通共享，助力实现集团内各业态的协同发展，构建市场客群壁垒。

总体来看，数字化投入对于企业发展来说不仅是工具赋能提效，更重要是通过数字化平台建设，推动企业业务模型和管理架构变革。

合理的Capex支出是资产维持生命力保障

据中国饭店业务统计数据显示，全国约77%的五星级酒店资产重置储备金占总收入比例在3%至4%区间内。然而，也有部分酒店从成本或资金控制的角度，对该部分资金采用计提的方式。尽管其在报表中有所体现，但实际并未真正划入专用账户，亦或是划入专用账户后严格限制支取。

存量周期资产换牌加速PIP投入受关注

2024年中国市场酒店变更数量继续增长，全年累计共有1,572家中档及以上定位的酒店经历了品牌变更，其中47%的酒店涉及到换牌，换牌酒店数量较2023年增长约71%。究其原因，在市场竞争日趋激烈、酒店业绩增长受阻的背景下，许多业主或由于无法承受原品牌相关成本，或希望获得更大的经营灵活性，又或期望强化酒店竞争力，从而选择摘牌/换牌。

据调查结果，针对有换牌计划的酒店，83%的业主的换牌预算在人民币5,000万元以内，预算高于5,000万元的业主仅占17%。这说明在在当前周期中，业主虽有意愿通过换牌来改善酒店业绩，但对于换牌所需付出的PIP投入却保持谨慎态度。

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Part III. 资产退出

Part I. 开发投资

Part II. 资产管理与运营

本章节基于「厚海数据平台」构建的中国酒店市场交易数据库、2025年中国酒店投资和资产管理市场展望问卷调查以及《2024年中国酒店投资和资产管理白皮书》，重点追踪了酒店交易的活跃程度、交易价格、资本化率预期等，并对酒店资产的退出或金融化融资和变现手段进行分析解读。

中等偏大规模酒店是交易热点

自2020年以来，酒店交易客房体量在200至400间内的酒店占比约54%，400间以上占比23%。这主要由于交易较活跃的高档酒店多数为全服务类型产品，客房体量普遍在200间以上。此外，尽管该类酒店客房体量大，但受当前交易市场「供过于求」市场格局的影响，酒店估值承压，不少酒店在交易中难以体现其应有的资产价值，成交价格偏低。

据统计，约73%的受访者预计2025年的酒店资产价格将会出现下调，仅约12%的受访者预计价格会提升。与2024年调研结果相比，更多受访者认为酒店交易价格将出现明显下调。这说明当前酒店交易价格仍未触及市场预期底部，交易双方在价格方面仍有一定的预期错位。

从交易额来看，酒店资产的交易额随档次等级呈相对平缓的阶梯状分布。其中，价值较高的高档及以上定位酒店，多数交易金额在人民币20亿元内。

从每房均摊交易额来看，奢华层级酒店交易额约人民币561万元，高档、超高档层级酒店交易额约在240万至325万元区间。不难看出，高定位酒店的溢价能力相对有限，这是由于多数高档及以上定位酒店资产的交易带有较强的被动性，即企业由于现金流危机被动抛售酒店资产以缓解资金压力。

各城市等级的资本化率表现出明显的阶梯式分布特征，即城市层级越低，受访者对于酒店投资的风险感知越高，预期资本化率也相应不断抬高。而一线城市的高端酒店资产具备区位价值稀缺性和更为稳健的收益能力，因此成为了避险型投资者的首选，资本化率处于低位。

未来资本化率发展趋势方面，市场普遍预期酒店资本化率将上升。尽管降息能够激发不动产交易市场活力，但在中国当前的市场环境之下仍然需要综合分析。在国内经济增长乏力、市场消费动力不足的背景下，酒店资产经营仍面临着较大压力。同时，降息或加剧全球市场对经济放缓的担忧，进一步影响酒店资产交易价格的稳定性。