酒店投资资本多元化是近年来酒店业发展的重要趋势，其背后的驱动因素涉及宏观经济环境与政策调整、行业特性演变及资本流动逻辑的深层变革。全球地缘政治波动与通胀压力下，酒店资产作为实物资产+服务业的双重属性，成为长期资本对抗货币贬值的「压舱石」，帮助跨界资本主体分散投资风险，多元化资产配置，提高整体抗风险能力的时宜之选。此外，疫情后部分酒店因债务压力进入法拍市场，部分优质地段资产折价挂牌售出，成为跨界资本入场价值重塑新机遇。

I。产业资本转型下，酒店投资战略机遇图谱

II。 酒店投资法律难点和风险防控

III。家族办公室房地产投资思维逻辑与实践

IV。国际酒管生态赋能资产价值裂变策略

立足当下中国酒店行业，行业已然普遍认识到，未来酒店产业的投资者角色，相比于过往的开发商形象已经发生了重要转变。市场需求的不断演变，同样指引着投资端对于品牌及产品打造逻辑的转变。本次内容主要就希尔顿在品牌矩阵及战略发展方向、存量资产的投资锚点思考展开分享。

张书源先生指出，传统意义上的「好项目」就如戴雪英女士在分享中所言，首先是那些经济活跃、发展趋于成熟的高价值城市市场，其次要看是不是这些城市的核心商圈，而后再聚焦物业本身的条件。但实际上，标的项目是不是真的「好」还需要有一套「进阶标准」，比如存量物业更新投入的轻重与资产本身的产品定位。对于度假酒店和商务酒店来说，「好」项目的标准也有所不同——前者更多在于是否具备独特自然资源禀赋，后者则更多考虑在具备良好流量的区位外，是否具备良好的空间效率。

在存量物业的痛点方面，夏农指出当下存量物业收购主要存在「追涨」和「捡漏」两种情形，而且后者接触到的资产往往都面临着经营收入壁垒、成本高企以及低效空间三方关联性问题。针对这类问题，希尔顿的策略在于以品牌定位策略与商业模式策略，双轨并行地挖掘存量物业改造中的「匹配度」——首先就资产情况进行评估诊断，并为其匹配适合其定位与发展的品牌与其背后所配置的商业模式，力求将其转化为「好产品」。

夏农指出，当下市场中的任何收购都基于一个假设，即未来资产的经营性现金流可以被提升或NPV>0。对于现金流的提升策略，希尔顿的每个品牌，除了个性风格演绎不同外，其实各自拥有着不同的流量策略、成本策略与坪效策略，针对性解决资产运营痛点。

“我们希望业主在引入品牌时，不要光盯着哪个品牌更奢华，而是更关注品牌的软性与硬性能力是不是能够推动解决资产的实际问题。比如有些酒店一直面临着成本与收入的失衡问题，这些问题或许就可以通过缩减配套、空间置换以及换牌精选服务品牌得到缓解。”

从商业模式的角度来说，资产的改造更新通常会面对不同层面的问题。有的资产可以通过简单的「化妆」，更换为软品牌实现流量导入，带动资产溢价；有的资产则可能需要「微整容」进行局部改进，如大堂门面的翻新和餐饮设施的调改及跨界合作，从而改变形象及降低运营成本；又或者部分资产需要产品的整体升级，或彻底「换血」来变更赛道，重建产品模式和客群结构来获取增长空间。合适的品牌加持能够帮助资产校准改造方向，从而实现良好的资产溢价。

对于如何打造好产品，张书源认为应该要「有所为而有所不为」。

所谓「为」，更多在于对标准的把控方面。任何一个改造项目都会经过全面的尽职调查，在此过程中酒店管理公司通常会让品牌质量团队对物业进行审查以确定哪些方面低于标准，并相应提供详尽的的物业提升计划（即PIP，Property Improvement Plan），说明当前酒店物业若要保持品牌标准所需的整修工作，包括建筑物的结构和外观、内部设施、技术和系统、环保措施等，设定安全底线、体验底线和运营底线。

在存量资产的盘活上，业主更要对投入的方向和重点有所思考与梳理。「不为」有的时候比「为」更重要。对于酒店改造来说，客户感知、运营提效和收益提升是首要目标，任何改造投入决策都应该被谨慎评估是否能达成以上目的。

夏农指出，综合回报下的投资策略需要考虑「领子·面子·里子」。所谓「领子」即指风险管控。当前外部政治经济环境震荡所引发的市场波动不断，无论是以传承为目的的家族投资还是资产配置需要，今天的物业改造更需要具备风险管控意识，因此在品牌选择上，也需要对品牌的抗风险能力进行把握。

分享的最后，夏农就存量改造的「要」与「不要」指出，从运营的角度，业主需要对资产进行详细的尽职调查，同时关注改造以提升客户体验为核心，并且物业的建造成本和工期充分评估；从投资的角度来说，最重要的是千万不要贪便宜，不要盲目地去看市场历史数据，尤其是疫情前后，市场的数据已不具备可比性。

“从业25年，我没有看到过奇迹，更多的可能是悲剧。”

夏农：西部。而且未来我们期待希尔顿能够有更多更好的度假产品在市场中呈现，LXR或许会是未来希尔顿在这个细分赛道发力的品牌。

张书源：西部地区。

本文内容整理自

希尔顿大中华区及蒙古

业务发展总裁 夏农先生

技术服务高级副总裁 张书源先生

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