前不久，韩国独立乐队The Solutions把舞台搬进了一栋废弃的公寓楼里。演出现场观众挥舞旗帜，尖叫呐喊，情绪高涨。
图源：ins@the_solutions
与旧厂房、旧仓库的“横躺式”再利用不同，高层公寓的“竖向”空间改造自带三大先天枷锁：
结构筒体＋剪力墙密集，可敲可改的范围小；
垂直交通老化，承载不起瞬时大客流；
上下层住户/商户产权分散，决策周期长、运营风险高。
因此，高层旧改一直在完全拆除的“临时狂欢”，与耗时耗力的“长久重生”之间反复横跳。
作者｜可达
“大楼葬礼”
不可持续的橱窗狂欢
The Solutions选择的这栋老式公寓建于1968年，历经半个多世纪的风雨，即将被拆除重建，目前呈空置状态。乐队趁机选取其中一个单元，在原有架构上稍加改造，将其变为临时的摇滚舞台。
图源：ins@the_solutions
趁着楼体尚存，乐队拆掉了中低层的四扇窗户，正好容纳四位乐手，射灯绑在单元门挑台与斑驳楼梯间，观众区则退到楼前那块杂草丛生的空地。
图源：ins@the_solutions
这次演出以“Future Punk”风格为主题，朋克的爆裂鼓点与电子脉冲在空荡的走廊里共振，复古的残响与未来的噪点同时塞进了这具即将谢幕的混凝土躯体。
尽管演出非常成功，但从城市更新角度看，它却是一场不可持续的行为艺术。演出落幕，掌声散去，大楼依旧难逃拆除命运。
图源：ins@the_solutions
这场一次性的“葬礼狂欢”无法复制，却让人们看到了“竖向废墟”的潜力。
变身艺术社区
低干预打开竖向空间
艺术社区是目前大多数废弃高楼的最终归宿。
位于杭州市西湖区转塘街道的BAC艺术社区，正对中国美院象山校区，前身是一座未曾投入使用的写字楼。
改造后的BAC艺术社区由A、B、C三栋建筑围合组成，建筑群中间是一片被称作“BAC绿洲”的花园广场，苍翠的绿植结合雾森系统营造出氤氲缭绕的景致，为项目户外注入灵动的自然气息。
BAC的更新策略是“只做微创，不做大拆”。设计师保留了粗粝的混凝土结构，刻意裸露出管线、脚手架等施工痕迹，呈现出工业废土美学。
在BAC的规划中，社区画廊将为国美毕业生与新兴艺术家提供作品展示空间，创意办公区将吸引具有前店后坊特色的艺术家工作室入驻，共享自习室将向公众开放，形成更为直接的艺术氛围反哺社区。
2017年，退化建筑租下了厦门杏林湾50层高住宅楼的27层一套面积约90m2的毛坯公寓，将其改造成了一个“退化公园”。这个完全实验性的公园仅存在了半年时间，但却引发了广泛的社会讨论。
?退化建筑
2024年，在另一栋大楼的屋顶，退化建筑完成了一个长效的“退化公园”，为老城区注入了新的活力。
?邹训楷
在香港中环，有一栋被改造为地标性艺术街区的公寓—— 元创方（PMQ）。元创方所在的地址有超过100年的历史，最早为香港第一所西式教育官立学校，孙中山曾在此就读。日军占领期间，校舍遭到战火破坏，战后原址重建改为已婚警察宿舍，之后使用了50余年。2010年，这座建筑被评为历史建筑，并被改造为创意活动空间。
图源元创方官网
元创方由两栋主楼组成，地下展示廊内有两段花岗岩地基遗迹，以及部分铺地瓷砖与建筑结构，五楼展厅则介绍了中央书院与警察宿舍的历史文化。
图源元创方官网
如今，这里汇聚了超过100位本土及国际设计师，通过不同类别的创意工作室，展示多元化的设计产品。你还可以参加不同的工作坊，包括流体画艺术、DIY手织丝绒坐垫、麻将上色、银戒指制作、水晶颂钵体验等。
摄影：李文慧
图源：香港旅游发展局
此外，元创方也会举办香港和国际设计及文化活动、大型设计节deTour、咖啡生活市集PMQ Coffee Agenda，以及一系列工作坊“慢活?乐@元创方”，联同本地设计师及艺术家，举办形形色色的多元项目，致力推动本地的创意文化。
图源：香港旅游发展局
图源元创方官网
变身为餐饮商业
小尺度带来流量密码
在越南胡志明市，一栋1960年代落成的十层老公寓静静伫立。它曾是越南政府与美国军方的驻扎地，岁月在绿漆木门和黄灰墙面上留下斑驳。
2015年，这里被重新命名为The Café Apartment——咖啡公寓。整栋楼没有统一的设计风格，孕育出截然不同的风貌：水泥工业风、藤编越南风、霓虹赛博风……彼此交叠，仿佛一部垂直潮流年鉴。
夜幕降临，各色霓虹招牌亮起，营造出梦幻的氛围。
这里聚集了很多行业的人，有艺术家、建筑师、室内设计师，就连家庭主妇也可以做生意。有人把阳台改成空中花房，有人把走廊布置成胶片暗房，他们用各自擅长的语言经营小小格子间，把一座濒临拆除的旧公寓，变成了呼吸着咖啡香的“能量场”。
距离泰国清迈古城30分钟车程，也有一座工业风空中咖啡馆。这是一座6层高的烂尾楼，混凝土框架已封顶，但没有外墙。
2020年开业的矩形咖啡X塔(The Rectangle Coffee X Tower)，保留了未完工的混凝土肌理与裸露的钢筋，边缘加装1.2米高铁网与警示带，营造“危楼”氛围与废墟美学，也告知顾客，打卡需自担风险。
设计师利用原有楼梯与楼板洞口，划出Z字形动线，让顾客在每一层都能俯瞰室外风光。
住宅换住宅
硬核技术 原地重生
尽管“旧楼变身美术馆/咖啡店”已成为流量密码，但真正影响城市未来的，其实是更枯燥、更困难，但更具有长远意义的动作 —— 住宅换住宅，全方位品质升级。
在这条赛道上，香港与日本已为我们提供了完全不同的两种思路。
先来看香港。位于港岛西营盘的星钻大厦，原身是一栋 1991 年落成的政府公务员宿舍，户型大、公摊高、电梯慢，几乎被年轻一代判了“居住死刑”。
但在更新时，开发商并没有将其推倒重建，而是在保留原框架的基础上做了三件事。
新增一台电梯，将高峰等候时间从 4 分钟缩短到 55 秒。
加建屋顶泳池、瑜伽室、儿童游乐区及空中茶座，把“面积小”的痛点用“功能”补回来。
最终，总价 420–560 万港币的星钻“上车盘”于8 个月售出九成单位，80% 买家是 35岁以下首置客。
香港模式的核心逻辑是政策托底——持续的外来人口与高周转的金融工具，因此，小户型、低总价的“快销房”成为了最安全的城市更新策略。
我们再将目光转向日本。日本在上世纪在城市各处兴建的住宅团地，经过几十年的居住使用后，如今已经逐渐老化，政府和企业正积极对其进行各种重建更新工作。
图源网络
UR都市再生机构于2012年开始与无印良品展开合作，以「MUJI x UR ： renovation project」为主题，将高龄老旧团地改造成更适合现代人居住的空间。
? MUJI HOUSE
MUJI HOUSE进行房屋改造秉持三个原则：延续、改变与自由。延续它原有的风貌，将木制梁柱、和室的横梁变成新装潢的一部分，让空间保有原始的记忆；改变是改善旧空间不足的部分；自由则是让住户可以随心所欲地布置空间内的家具与装潢，并以组合式家具创造隔间和收纳空间。
两条路径的差异显而易见：香港用“面积更小、周转更快”回应持续涌入的年轻需求；日本用“空间更美、服务更奢”吸引有钱有闲的高龄族群。前者像高频交易的短线股票，后者像稳健派息的长债，只要操作得当就都能盈利。
在土地无法横向扩张的高密度城市，垂直更新不仅是工程技术，更是一场精准的人口算法。当中国第一批高层住宅开始老去，我们需要的或许正是这样一张“双车道”路线图。
结语
垂直旧改是大势所趋
高层建筑的更新是更为复杂、多维的课题：剪力墙能否微创、电梯井能否扩容、水电管井能否重生、立面节能能否达标……每一步都是技术与制度的双重考题。
中国出生率持续走低，未来将有千万套高层住宅进入“空窗期”，城市更新的主战场势必从水平方向的城中村、旧厂房，转向垂直方向的“空中废墟”。
目前，高层公寓的旧改还在探索阶段，但未来，或许真的有人会把灯光、音响和观众搬入一栋永久续存的老公寓。
发文编辑｜Yiyue Dong
审核编辑｜Yibo
主编 | Sherry Li