近年来，不论是宏观经济环境的反复震荡，还是政策与市场的快速变化，都昭示着中国酒店行业当前已步入艰难的盘整期，以应对高速发展周期下积累的诸多问题和挑战。着眼当下，多数企业都不得不采取「以价换量」的市场策略，平均房价指数和总收入指数呈现出更为严峻悲观的景气预期。下行周期的持续时间尚未可知，但行业更需要在心态上接纳这样的市场周期，并主动思考过去赖以维系的生意模式是否还存在调整及优化空间。

在CHAT北京下午茶LET's TALK环节的第三个对谈现场，浩华管理顾问公司执行董事｜大中华区总经理戴雪英女士与北京励骏酒店总经理徐锦祉先生，则就酒店行业发展现状及关键痛点、企业组织机构优化等话题展开深入交流与探讨。

往期回顾：

??CP1 趋势洞察·中国奢华酒店价值重塑与未来图景

??CP2 内容场景·从产品运营向人群运营，珍珀&NOA如何用内容用场景再定义？

??CP3 品牌产品·品牌定义的时代不在，传统的奢华酒店还有人买账吗？

如果用一个词来总结当下酒店行业所处的状态，会是什么？供给端普遍采取的「以价换量」策略？或是消费端追逐的「极致性价比」？

对于当下行业所处的状态，徐锦祉先生认为，今天的市场并不存在一个可以概括的关键词。“只能说由于市场的震荡变化，行业竞争变得更激烈。在这样的市场里谋求生存，我们必须学会应变。”

徐锦祉：我认为这半年里的亮点在于，奢华酒店的经营指标仍然是略有上升。实际上也可以从这个亮点看出，奢华酒店的市场仍然存在，高净值消费群体也仍具有一定的活跃度。从另外一方面来说，现在的奢华酒店体量都在收缩，相比之下也更容易生存。我个人也认为今后的酒店投资不宜再一味追求大而全，这种大体量的投资到头来会增加经营压力。

当然体量小并不意味着完全没有后顾之忧。根据浩华数据，奢华酒店的平均房价从近2,000增长到4,000多元，这并不是指原来卖两千的酒店现在房价能卖到四千，而是新入市的奢华酒店拉高了市场房价天花板，所以整体市场的平均房价有所提高。这种情况下，奢华酒店市场也必然会面临相互挤压和竞争。

戴雪英：这两年里我们看到投资者普遍对奢华酒店的投资表现出高度谨慎的态度，且在项目体量上更为节制。这一现象主要源于奢华酒店选址本身的高门槛，其对地段、周边景观及邻里环境的要求极高，而具备稀缺性资源的地段又极为有限，末位产品的可获性很低。此外，土地价格及城市发展等因素也在进一步促使奢华酒店的整体体量收缩。

这一趋势也回应了徐总提到的奢华酒店房价持续拉升的现象。事实上，新投放市场的奢华酒店产品可以凭借稀缺的地段、独特的定位、极致的产品力强势掌握定价权，这点在北京、上海这类高线城市尤为突出。相比之下，过去20年地产热潮推动下的大体量酒店正面临巨大压力。此类产品在当前市场环境下，因同质化严重且目标客群分散，更加难以适应奢华酒店对稀缺性与精准定位的需求。

徐锦祉：毫无疑问的是，当前商务市场面临显著下行压力，无论是境外来京还是国内差旅需求，均呈现疲软态势。疫后线上会议模式因其便利性被广泛接受，直接导致线下会议需求锐减，加之传统商务活动如产品发布会、答谢会等频次也大幅减少，需求市场的这类变化对体量在400到700间房的中大型酒店造成了尤为严峻的挑战。

另一方面，浩华统计数据也显示，行业的人房比在持续下降，其中三星级及经济型酒店在人房比指标上最低，但人均创利却最高，甚至超过五星级酒店。可以说，当前行业的核心问题在于投资回报率与运营成本控制，特别是人力成本、能源成本及实体运营成本等方面。

对于现在行业的形势，从历史规律看，北京酒店业对突发事件的应对通常呈V型反弹（如非典时期），但经济因素导致的衰退往往呈现U型曲线，谷底徘徊期可达2-3年。我个人认为，判断市场是否衰退的关键于平均房价走势。就目前来说，市场上500间房量级的酒店亟需采取差异化应对策略——无论是客房分拆、装修改造还是特色化经营，都需基于实际投资规模、业主预期及区域市场特征进行科学地评估。

徐锦祉：当前行业面临的首要瓶颈在于人力资源问题，特别是管理人员的断层现象。这一特殊时期也恰恰为我们提供了优化人力资源结构的契机。在控制人力成本方面，提升人效是关键突破口。行业需要重新审视现有部门设置、组织架构及人员配置，评估是否存在精简空间，是否应推行一专多能机制，以及是否需要重新规划岗位职责范围等等，最终实现企业的「减员增效」。这里要强调一下，「减员」有别于「裁员」，指的是通过岗位职能的结构性优化调整而节约出来的、不必要的人力资源浪费。

市场周期规律表明，行业终将迎来复苏的时刻，若届时出现专业人才断层，包括有经验的服务人员和管理人员的流失，将对企业造成难以弥补的损失。从现实角度考量，若不能提供具有竞争力的薪酬，既难以留住现有人才，更无法吸引优秀人才加入，这也将严重制约行业的长远发展。在此情形下，当下或许正是行业进行人才战略调整的关键窗口期。

徐锦祉：其实我们一直低估了本地旅游市场。我比较深刻的感受是在疫情时期，当时本地居民因社区管控或寻求更安全的环境而选择入住酒店，形成了特殊的市场需求。到现在，本地游其实已发展成为了不可忽视的重要市场，比较典型的就是城市中心居民向郊区的流动所形成的近郊休闲游。这一趋势在节假日、黄金周及寒暑假期间尤为明显，并且直接推高了郊区酒店的房价水平。

另一方面，现在越来越多的年轻客群，倾向于选择酒店作为休闲体验目的地，这类人群通常也会为长辈选择酒店度假。针对这一消费现象，酒店可以根据自身区位条件、星级标准及规模特点，因地制宜地开发差异化产品。这种多元化发展策略也有助于避免同质化竞争和价格战，开拓更广阔的市场空间。

我觉得低迷的经济环境往往是可以倒逼行业改革的一个很好的时点。我们可以看到，今天很多的新兴经济体、新一代消费者和投资者都正在探索突破传统的商业模式，就像今天活动中贵阳珍珀酒店的曹国梁总、与NOA HOTEL的潘飞总等嘉宾所讲述的产品内容打造案例(??查看此内容案例)，这些不受行业固有思维束缚的实践正在为行业发展提供新的思路。

作为社会文明的物质载体，奢华酒店的价值意义其实早已超越了商业资产的属性，成为了投资者精神价值的实体映射。其本质是财富持有者将物质资本，转化为文化资本的创造性实践，是借由建筑空间美学实现个人审美理想与社会价值的融合，在满足投资者自我实现需求的同时，亦成为了城市文化记忆的重要组成部分。

奢华酒店，同样也是一份具有「长期主义」价值哲学的「时间性礼物」。戴雪英女士认为，奢华酒店的的打造本就极具前瞻性与创造性，因此不同于常规商业项目的回报周期评估标准，其真正的价值实现需要在时间发展的坐标系中加以审视。这也要求投资者需具备超越经济周期的长远视角，通过持续的内容迭代与空间更新，使其始终保持时代对话能力，最终实现从商业产品到文化地标的质变。

总结而言，奢华酒店的塑造过程本质上是价值创造范式的革新，其打破了传统酒店业的服务边界，将空间体验升华为文化传播、美学教育和社群联结的复合载体。这种创新实践不仅重构了行业价值评估体系，更提示投资者需要建立多维度的价值认知框架——既要考量经济回报的合理性，更要重视文化贡献度、社会影响力和代际传承价值等非经济要素。在当代商业环境中，这种长远的价值思维对高端服务业态的发展具有普适性指导意义。

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