*本文内容摘自报告

统筹｜浩华管理顾问公司董事 刘桂彤

撰文｜浩华管理顾问公司顾问 马滢楚

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在文旅产业升级的大潮中，旅居市场正迅猛崛起，成为潜力无限的新赛道。当下行业聚焦的核心在于：消费升级与生活方式的深度变革交织，旅居已迸发出强劲的发展动能，优质产品竞争力持续释放，投资机遇愈发凸显。深入剖析其商业模式创新与价值创造路径，能揭示先行者如何重构「旅游+居住」边界，在满足人们对品质生活追求时，开辟出兼具社会与商业价值的新机遇。

I. 消费新趋势

II. 旅居新洞察

III. 投资新机遇

投资市场的机遇在哪里？

旅居产品应该如何把握机会？

旅游市场方面，在2023年的高基数基础上，2024年的旅游市场依旧保持稳健增长，成为国家提振内需与消费的重要抓手，规模发展潜力突出。在旅游度假消费场景中：客群正?趋多元化、细分化，不同客群对旅?的理解和需求各异。亲子家庭成旅游消费主力军，更注重舒适性与松弛感；年轻一代更关注「旅游+」多元化体验，愿为情感认同与差异化买单；新银发族崛起，舒适旅居是其偏爱的养老方式之一……因此，研发旅游产品时需思考，如何使其更具兼容性与包容性，以满?对新?代旅游产品的要求。

商务出行方面，差旅活动依然是企业商务交流的刚需，且仍是酒店住宿市场的重要基础型客源。商务客群的出行习惯也在逐渐发生转变：商务人士以满足办公场景需求为先，期待与休闲和长住相结合的产品；新一代年轻化商务出行主体，更重视商务与休闲结合，延长在地停留；数字游民群体崛起，新生活方式推动旅居等新兴服务产品发展……在商务的场景里，不仅有商旅融合的趋势，也有如数字游民一样的新的生活方式的崛起。

过去，酒店等场景常根据出行目的被简单划分为商务或休闲两类，但如今即便在同??的下，?们的?活?式各异，停留时间不尽相同，?作与休闲的界限也?益模糊。旅居这一概念也因此应运而生，代表着一种可以包容不同人群的多样化需求的新生活方式，同时也正崛起为?个重要的消费场景。

- 本文仅展示报告部分结论 -

从过去十年中国大陆中端及以上客房供给量及同比增速可以看出，整体住宿市场目前仍处于蓬勃发展、持续增量的阶段。尽管增速有所放缓，但市场已形成庞大的规模体量。

这种量级积累不仅奠定了行业持续发展的基础，更催生了多元化的产品创新空间。国际国内各大酒店集团也纷纷致力于产品研发，推陈出新。正是基于足够的市场容量，这些垂直领域的细分需求才得以具象化呈现。

2024年，酒店签约市场依旧以泛中端酒店为核心主导力量，中高端市场涨势迅猛。从项目签约角度，中高端酒店的签约数量较上一年度实现了约24.6%的显著增长。这一增长态势深刻反映出，投资者对于酒店资产价值、运营效率提升以及产品迭代升级的需求正不断攀升。

从品牌渗透角度，中高端酒店领域因连锁化程度尚处于较低水平，市场蕴含着广阔的扩张潜力，品牌方也将中高端酒店层级视为品牌版图拓展的重要目标，积极布局以抢占市场先机。

当前市场结构显著分化，表现为短租需求持续扩张而传统长租客群有所缩减，这一趋势受双重因素驱动——需求端上，长租需求结构性衰减、长住客源匮乏，叠加后疫情时代国际长租客群大规模减少，致使传统长租市场需求萎缩；供给端上，租赁市场供需错配，长租物业过剩而1个月以下超短租产品逆势增长，反映出消费偏好正在从「功能型长租」向「体验型居住」演进。

可以预见的是，传统长租市场已进入存量博弈阶段，住宿产品需重构产品逻辑、打造差异化竞争力以应对周期性结构调整，以「灵活短、中、长住」为特点的旅居产品模型将迎来增长空间。

进一步聚焦旅居市场表现，可以看到过往10年中国旅居酒店市场增长迅猛，客房规模从1.2万间拉升到6.3万间，年均复合增长率达20%，与传统的短住酒店市场比是一个显著增长的细分赛道。

在持续增长的供给背后一方面是市场需求的持续增长，如人们生活方式和消费习惯的变化等；另一方面也得益于以旅居产品模型愈加成熟，已具备规模化和品牌化发展的基础。

当前，旅居产品定位以泛中端为主。在房价水平的角度接近整体中高端酒店水平，而在住宿率上表现比整体中高端市场更稳定。因此，综合来看，平均每间房收益与整体中高端市场拉平。考虑到中高端整体市场中包含了全服务与精选服务的产品，而旅居酒店多为精简配置，实际反映了旅居产品更高的运营效率。

旅居产品区别于传统聚焦于短住的中高端酒店，客源结构更加多元。因此，此类产品无论是国内客人还是国外客人都达到了更长的平均入住时间；而住宿时长的提升，也有效提高了客源的稳定性，使其抗风险能力得到提升。

- 本文仅展示报告部分结论 -

从市场周期变化的角度而言，地产红利在过去二十余年间带动了高档酒店的发展。这一时期，业主的核心诉求在于住宅溢价与土地升值。但随着地产新政的实施，酒店正式迈入「去地产化」进程，迎来存量周期，并逐渐回归运营属性。

于存量资产而言，精细化投资管控和运营管理成为了未来发展核心。此时，投资者的核心诉求也随之转变为谋求合理的投资回报。且随着地产红利的消退，行业进入管理红利的时代，投资回报表现相对优异的泛中档酒店也因此迎来了新机遇。

在此背景下，市场的投资机遇其一或在于存量全服务酒店的盘活。当前，全服务型酒店的餐饮业务收益持续走低，致使餐饮板块整体运营规模不得不面临收缩压力。而如旅居这类高效精简的产品，可以通过将低效空间有效剥离，控制投资及提升效率，帮助存量物业开拓第二生命曲线。

与此同时，中国泛中端酒店市场赛道竞争激烈，同质化产品多，品牌组合高度多元化但辨识度较低，差异化产品成为关键。旅居这一独特的产品概念，区别于传统的短住差旅酒店的千篇一律，或可形成高辨识度与差异化竞争优势。

此外，由于市场中多数投资人曾在过去二十年内投资过多家国内中端及经济型酒店，这类业主投资经验丰富、认知成熟，投资目的也逐渐趋于理性；加之其仍持有或租赁多个资产和物业，且既有投资产品的收益能力正在衰退，多元的品牌组合配置成为了这类投资人的普遍诉求。

如今的投资者，所需要的远不止是一套品牌标准，而是能切实提升运营效率、带来实际效益的解决方案。从某种意义上来说，旅居在市场的当下已不单纯是一个产品概念，而是产品投资逻辑变革与升级下，用以精准解决投资端痛点的新路径。

旅居产品也因此成为了当下投资组合中的一种新选择——其既拥有传统短住差旅酒店溢价能力，又具备以长住客为主的服务式公寓的运营效率与稳定性。

面对今天的消费者，这类产品能够包容更多元且个性化的场景，也为投资人提供了更丰富的品牌组合和存量盘活方案。由此，旅居也不再局限于某一消费场景或细分赛道，而是成为了另一种高效的投资解决方案。

旅居正从新兴概念发展为兼具消费价值与投资价值的成熟赛道。对消费者而言，旅居产品既通过产品设计包容亲子、携宠、数字游民等多元客群，又借助服务场景的精细化让每种生活需求都得以满足；对投资人而言，旅居既是存量资产盘活的高效解决方案，也是构建差异化竞争力、优化资产组合的新选择。旅居更是一份关于生活方式的提案——其本质是人们对「生活该有的样子」的重新定义，让每一次停留都成为值得珍藏的生活片段。