警惕“幸存者偏差”

据仲量联行统计，2023年，中国内地酒店投资交易共成交58单，交易总额突破240亿元。酒店资产的交易数量比以往显著增加，项目的交易金额也屡创新高。其中，最高的一宗交易额达24.3亿元，按照整个项目拥有的82间客房计算，平均单房的交易金额接近3000万元，但这显然不是国内酒店整体资产价值的真实写照,仅为个案。据迈点不完全统计，仅2023年1-9月份流拍酒店资产数量近400余家，交易失败的远远高于成功的比例。

这就反映了一个现象叫做“幸存者偏差”（指的是当取得资讯的渠道，仅来自幸存者时，此资讯可能会与实际情况存在偏差）。我们看到国内的酒店资产交易虽然和以往相比快速增加，但是现有的投资交易金额水平，并不反映整体市场资产价值的真实情况。

盯着运营团队并不是资产管理的主要任务

现在，酒店资产管理整体上或是缺位，或是错位，到位的不多。缺位的问题不用展开说了。所谓的错位，是经营管理和资产管理呈现两张皮，很多所谓业主管理的酒店实际是用了一个曾经当过总经理的人去监督现在的总经理，这不是真正意义上的酒店资产管理。

当然缺位和错位的原因也是多方面的，比如业主投资目标不清晰或者缺失。本质上，酒店资产管理的作用是帮助业主实现投资目标，而不是简单地盯着管理公司，这种局面需要扭转，具体的做法就是要有目标、机构和人员，要有管理的内容，也要有相应的机制。

这里最重要的就是要明确目标，就是说要搞清楚从事酒店资产管理到底是为了什么，要解决什么问题。我认为资产管理的作用就是要帮助业主实现投资目标，因此，首先要搞清楚业主投资这家酒店到底是为了什么，管理的内容和工作机制当然是要围绕着这个目标来确定。只有这样，资产管理才不会迷失方向，也自然不会与酒店的日常经营管理工作相重叠。上述几点明晰了，配置什么专业背景的人员，设立什么机构的问题也就自然而然地迎刃而解了。

坪效应作为投资决策之一

定位正确的酒店未必成功，但是定位错误的酒店一定会失败。新加坡凯德置地的资产管理相关负责人从资管回报的角度分享了一个影响坪效的“四三三公式”，40%代表前期的开发，30%是设计，30%是运营。

为提升坪效，对于存量酒店来说可以释放一些无效空间。比如，原先4万多平方米的苏州金普顿竹辉酒店，做成了一个2万平方米商业加2万多平方米酒店综合坪效优异的商业体。如此不仅提升了商业租金，同时商业也带火了酒店餐饮。

当然存量酒店的盘活仍然可以是老酒店改为新酒店，但是当我们把坪效引入项目方案中，思路和视野将更加开放，可以是完全不同业态的组合，或许新方案能取得1+1>2的效果。

不要忽视无形资产的管理

站在酒店资产运作主体的角度谈酒店资产管理：

在经济转型阶段，要做到低成本、高回报，或者预期成本比较低、潜在回报比较好，对于投资决策者来讲，都是一个巨大的挑战。在未来越来越多资产出售的风向下，对有政府背书的国企而言或许可以在恐慌中攫取发展的先机，采用租用、合作或全资收购的方式低成本获取有增值潜力的资产，等待升值，这无疑是一条勇敢的路。当然，这需要投资者擦亮眼睛。

过去资产管理主要是环绕着不动产和现金流，对于酒店管理集团来说现在最关键的是管理团队、品牌标准等核心要素。未来中国酒店资产交易的核心，不一定是土地或大楼等有形资产，更可能是以管理能力为主的无形资产。

资产管理要特别重视提升资产效益

当前我国酒店资产管理的最大挑战是将房地产大规模开发背景下作为配套功能的酒店转变为具有商业模式、高坪效、可以自负盈亏的项目，也就是盘活低效资产，提升资产效益。不论是酒店投资者还是经营者都要重视每一平方米面积和消费者的需求是否匹配，是否可以产生价值。

要提升存量酒店的资产效益，需注意在更新改造时要根据酒店的位置、周边的商圈、消费者的需求以及物业的特点重新设计，更新定位。

以岭南改造焕新广州宾馆为例，建于1968年标准的挂牌三星级酒店，总建筑面积36496平米，共27层。为匹配海珠广场片区品质提升工程，通过系统的焕新升级，打造成融合时尚生活、在地文化、宜居宜业的“旅游+”新业态。针对消费者对安全、健康、生态、共享等新需求，将传统的337间酒店客房改造为271间客房加66套服务式公寓，房间融入了老广州风情与创意设计元素。餐厅保留“得云宫”原名，在场景设计上还原老广州传统街巷风貌，以现代艺术摆盘呈现近百年来具有代表性的广府佳肴。传统的全日制餐厅改造为场景体验式烘培工坊，将大堂与“花园咖啡”更好的融合，既服务于本酒店的客户，也是周边社区居民生活场景的一部分。同时，项目打破酒店边界，融入创意联合办公空间，保留1个多功能宴会厅，并融合270°视觉情景的沉浸式体验科技。宾馆的经营模式也进行了调整，从全部自营调整为部分自营、合作经营等更加灵活的方式，提高了整个项目的坪效。